Leasing immobiliare per la prima casa: come funziona e a chi conviene

Leasing immobiliare per la prima casa: come funziona e a chi conviene.

La prima casa si potrà comprare in leasing, come l’automobile. La commissione Bilancio della Camera ha approvato un emendamento alla legge di Stabilità 2016 che fissa le regole per l’avvio del leasing immobiliare abitativo, già esistente ma finora riservato solo alle aziende. In pratica, la società di leasing (una banca o una finanziaria autorizzata e vigilata dalla Banca d’Italia) acquisterà l’immobile e l’utilizzatore pagherà un “canone periodico“: alla fine potrà riscattare la casa.

Come funziona il leasing immobiliare – La locazione finanziaria dell’immobile funziona esattamente come quella che siamo abituati a conoscere per automobili e macchinari. La banca o altro intermediario, presso la quale il soggetto interessato a entrare in possesso dell’abitazione, raccolgono le indicazioni di quest’ultimo e sottoscrivono l’obbligazione ad acquistare il bene (o, anche, a farlo costruire se ancora non esiste e vi siano tutti i permessi del caso). Il leasing immobiliare potrà essere attivato sia nel caso in cui l’immobile debba essere acquistato che nel caso in cui debba essere costruito.
La contro-obbligazione del soggetto, che assume il diritto di utilizzare l’immobile per un tempo predefinito, è il pagamento di un canone che tenga conto del prezzo d’acquisto (o di costruzione) e della durata del contratto. Al termine dello stesso starà a lui decidere se sborsare il corrispettivo per divenire effettivo proprietario dell’abitazione, una “maxirata finale” che si calcola scontando dalla cifra complessiva l’ammontare dei canoni pagati nel corso degli anni.
Vantaggi – Indubbi i vantaggi all’inizio: niente spese di istruttoria, né iscrizioni di ipoteche, dato che non viene concesso un vero e proprio finanziamento, niente notaio per il possibile futuro acquirente. Interverrà solamente in caso di effettivo riscatto finale.
Teoricamente, inoltre, il leasing immobiliare potrebbe rappresentare anche una forma di finanziamento del 100% della somma necessaria all’acquisto della casa, percentuale impossibile da ottenere con un mutuo, anche se al momento della sottoscrizione del leasing potrebbe essere richiesta una rata iniziale oscillante tra il 10 e il 30% del valore dell’immobile.
Interessante anche la deducibilità fiscale del leasing immobiliare. In particolar modo per gli under 35 con redditi sotto i 55mila euro, per i quali i canoni sono deducibili ai fini Irpef nella misura del 19% fino a 8mila euro l’anno e il riscatto finale fino a 20mila euro.
Inoltre, qualora la società di leasing acquisti l’abitazione dal costruttore (soggetto passivo Iva), si applica l’aliquota Iva ridotta del 4% (anziché al 10%). L’Iva, così come le imposte d’atto e le spese notarili e peritali sull’immobile, possono essere finanziate dalla società di leasing.

Svantaggi – Innanzitutto la durata, generalmente più breve dei mutui in quanto con una durata troppo lunga si andrebbe incontro ad un canone eccessivamente alto in proporzione e, quindi, non conveniente. La locazione finanziaria non supera i 20 anni, ma generalmente si attesta tra i 12 e i 15 anni. Questo significa pagamenti (mensili, ma più spesso bimestrali o trimestrali) più elevati.

Leasing o mutuo? – Con i tassi fissi ai minimi storici è difficile prevedere uno spostamento in massa verso il leasing. Ma potrebbe comunque essere una soluzione per chi proprio non ha i requisiti in regola per un mutuo ma è sicuro della sua solvibilità futura e tornare utile anche per altri, in differenti fasi di mercato.